住友林業の契約時特徴といえば、やはり土地診断。
申し込み時の5万円の土地診断料の支払いが特徴でしょう。
土地診断でしてくれること
1.敷地調査2.地盤調査3.見積もり作成に至る。土地診断をしなければ間取りを作成してくれない。ということに対してほかのメーカーは無料なのにと意見は分かれるところです。
契約すれば、５万円は建築費用に充当されますが、契約しなければ５万円は戻っていきません。住友林業の意見としては、もしほかのメーカーでも建てることになった場合でもそれは使えますから。というのが常套句のようです。
土地診断とは何だろう。と感じた方も多いはず。ジルも何だろう？と思いました。土地の健康診断だと表現されている方もいて、更にわからなくなりました。
住友林業は敷地調査と地盤調査を組み合わせて土地診断をする
敷地調査の内容とは
境界確認
用途地域によるチェック
防火に関するチェック
健ぺい率・容積率のチェック
建築協定と壁面後退
北側斜線のチェック
道路に関するチェック
法（のり）面、擁壁（ようへき）にチェック
既存物の状況及び解体工事計画
地盤調査の内容とは
地耐力のチェック
土地の構成をチェック
基礎補強のチェック
この内容ではわかりにくいけれど絵で見るとよくわかる。聞きなれない建築業界用語が耳障りで頭に入ってきません。そもそもその建築用語から説明していただかないと意味が分からない。こうして絵で見ると不思議となんとなくわかったように思いました。
これらを調査した結果が、敷地調査報告書として提示される資料になるようです。
本来なら契約と同時に行われるはずの土地診断については、９月になってから実施していただきました。その説明も非常にあっさりしたものでしたので、読み直してみました。
敷地調査報告書の内容と情報を活用したこと
表紙にはご報告内容とあり、各種調査、現況図、日照シュミレーション、案内図、写真及び写真方向、構図、登記事項説明書、地積測量図、建物図面がまとめられた内容でした。
閉じ方はこの並びではありませんでした。
閉じ方順に並びかえて整理していきます。各種調査、案内図、登記事項説明書、建物図面、写真及び写真方向現況図、公図、地積測量図、日照シミュレーション、がまとめられた内容でした。
各種調査について
関連諸官庁等一覧 一覧表で官庁の連絡先が記載されておりました。これは便利でした。
隣家の土地所有の概況 周囲の隣家の登記者内容がありました。これも利用しました。
敷地の関係法 都市計画や用途地域、防火指定、建蔽率、容積率その他の内容が詳細に記入されていて、住宅を建築するにあたり必要とされる建築条件が明快になりました。
都市計画についての資料は、資産の活用、土地の有効利用について先を見通す資料として利用できます。事後ですが今後発展するであろう場所であることが確認できました。
斜線制限図
斜線制限図とは、建築物の高さに関する規制として、「絶対高さの制限」「斜線制限」と「日陰規制」がある。斜線制限とは、道路境界線または隣地境界線からの距離に応じて建築物の各部分の高さを制限することにより、道路上空や隣棟間に一定の角度をもって空間を確保しようとするものということ。傾斜制限図のみありました。
構造・性能に係る事項
これについては地方性と自然環境、それに伴い建物に対して必要な構造性能を表現しているようです。特に特別な構造・性能の追加は必要ありませんでした。
道路の状況
接する公道の情報でした。道路幅員や舗装状態、道路側溝、前面道路の交通規制まで記されていました。このページで注目すべきは、一番下に記入されている資材運搬車が侵入できない場合や高低差により資材の搬入が困難な場合は別途小運搬費用が発生するという説明文でしょう。
この調査報告書により、道路側溝が古いままで随分傷んでいることがわかりました。重機が通過するので、行政に建築会社が壊したと言われないための対策をとってくださいと依頼がありました。街並みが古いままなので整備されないまま放置されていたようです。
敷地の概況
現状の確認と現状に対しての今後の必要作業の明文化。やるべきことリストのようなものでしょうか。擁壁の状態や隣地状況についてのチェック項目シートでした。
隣地の建物設備が境界線を越えて突出していると説明してあります。
さらに一番下の注意書きには、視覚調査であること、地中埋没物は対象外である。擁壁や土留めは行政の指導により改良の指示が入る場合がある。という説明点でしょう。
擁壁も土留めもない土地ですからこの点での行政の指導はないと判断しました。
設備の状況
給水、排水経路、ガス管や電気電話等インフラの情報がありました。ガス管に関しては、菅の老朽化により使用不可とありましたが、この説明はなかったように思います。
ここにも注意書きがありました。現状の視覚調査によるものである。設備の負担金は行政指導により異なる。と注意書きがありました。
ここまでの調査に対しての調査結果で今後施主側が揃える書類と確定事項
1.調査の結果と確定事項
隣地との境界確定
公道・公有地との境界確定（官民合意）
境界線の確認・確定
2.着工までに必要な申請及び所要日数
建築確認申請は代行してくれるということだと理解しました。民間確認検査機関にて審査と記載あり。これは法律通り10日で審査が完了します。準防火地域のため、消防同意も同様の申請と所要日数が書いてありました。
特記事項
特記事項として記載されていたのは、景観計画や、緑化地域制度、まちづくりプランや都市計画建築物について、下水道についての情報書類がありました。
登記事項説明書
土地の登記簿、建物の登記簿
都市計画情報があり用途地域であり、第二種中高層専用地域であることなどが明記されていました。
上水道図他公図
閲覧用水道管管理図で調べられること。排水管の位置、口径、水道メーターの位置などがわかります。
地積測量図
境界を確定して測量して面積を出したもの。
現地調査
現状の写真、写真に写る、伸びすぎた植木が目立ちます。
日照シミュレーション図
日当たりの計算図でした。周囲の建物が密集しているので日当たりに関して状況はよくありません。二階の寝室には陽が当たりますが、冬場のリビングは厳しいです。
ここまで整理してみての感想
日常では身近に感じることの少ない、民法や建築基準法、宅地建物取引法、消防法など法律に基づいた情報が素人にもわかりやすくまとめてある。と感じました。
施主と施工会社、双方の法律情報として共通の基本情報になると思いました。
５万円の価値
内容一つ一つについて法律条文が掲載されているわけではないので、どの法律に基づいた表示である記載はないけれど、それらを重視した報告書でした。
この報告書を見ると自分でも調べれば、作成できそうですが、すべての法律の中から該当している部分を探し出すだけでも時間もかかります。ましてやその土地条件に該当するものを選択するとなると専門知識が必要でしょう。
その点で考えると、報告書としてまとめられたものは、多くの法律の中から、その敷地について理解しておくべき重点部分が整理されていて、内容もわかりやすいと思いました。法律情報の整理が細やかであり、一目でわかるようにシート形式であることも、理解しやすいと感じました。
この細則の理解がなくても、家は建つでしょう。これは、建売住宅でない住宅建築の醍醐味とも受け取りました。すべてが現状の法律に準じているということ。施主としては資産を守る。資産価値が上がることが目的でもあるわけで、都市計画等を表示することで未来図もわかる。
都市の住宅地なので敷地調査報告書を理解することは、隣家との騒動への対応に利用することができるのですが、広い土地の住宅に関しては掲載される内容も少なくなり、必要なのか？と感じる方がいてもおかしくはないと思いました。
その時に増える情報としてインフラ関係の情報が増えるのかもしれません。都会なら隣家に迷惑にならない構造にするための建築で田舎ならばインフラの引きこみ等。金額が増減する根拠と法律が一致できることのように思いました。
結論としての確認事項について、
法律上施主側がやるべきことが順を追って説明されていることになっていました。これもできることとできないことの線引きが明確に分かります。
この費用に地盤調査が含まれていることを考えると値段相応だと思いました。
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